d’investir dans des projets industriels outre-mer.

Deux types d’opérations peuvent être montées : celles de plein droit et celles avec agrément. Avant de nous y intéresser, résumons brièvement le mécanisme du dispositif.

 

Financer un matériel industriel et s’engager sur 5 ans

Plusieurs investisseurs s’associent pour financer l'acquisition d’un matériel industriel. Leurs apports sont collectés par une société de portage (SNC ou SAS), puis les fonds sont injectés dans l'acquisition proprement dite. Le matériel est alors mis en location auprès d'une entreprise locale en outremer, dont la durée du bail locatif est de 5 ans. L’objectif est de lui faire profiter de conditions allégées afin de l'accompagner dans son processus de démarrage et jusqu’à ce qu’elle atteigne une certaine maturité qui est de 5 ans. Le rachat du matériel par cette dernière s’effectue ensuite à la fin de cet engagement.

En ce qui concerne l’investisseur, l’intérêt de la souscription au dispositif est purement d’ordre fiscal : le taux de défiscalisation est de 112% à 118%, voire plus, du montant de son apport. Tous les associés doivent respecter la période d’engagement susmentionnée. Pour l’investisseur, le non-respect entraîne une rétrocession des gains d’impôts perçus – qui, pour rappel, sont versés en une seule fois dès la déclaration d’impôt de la première année.

Outre les atouts fiscaux que nous venons d’aborder, notons que le dispositif Girardin industriel est aussi avantageux sur d’autres points : 

• un investissement accessible : l’investisseur souscrit de manière directe, mais il a aussi la possibilité d’opter pour la souscription indirecte en achetant des parts de sociétés
• un investissement solidaire : celui-ci permet de soutenir le développement économique des territoires d'outre-mer
• un investissement éthique : les projets financés respectent des critères environnementaux et sociaux.

Quelques points de vigilance :

L’investissement étant réalisé par le biais d’une société de personnes, les risques de perte et ceux liés à l’engagement par rapport à l’endettement sont présents. Ce, notamment pour les formes sociétales de type SNC (société en nom collectif)Vous êtes un contribuable fortement imposé souhaitant donner un sens à votre investissement ? Et si vous souteniez l’économie en outremer ? Le dispositif Girardin industriel est un dispositif se traduisant par votre participation au soutien d’entreprises basées dans les DROM COM, en contrepartie d’une très importante réduction de votre impôt sur le revenu. Plus précisément, il est question d’investir [...]

retraites de base et complémentaire (issues du système par répartition du gouvernement) sont élevées, alors vous pouvez fixer un objectif d’épargne plus ou moins raisonnable par le biais de votre PER

si, en revanche, vous pensez que vos pensions seront faibles, songez à remédier à cette carence en fixant des objectifs ambitieux par le biais de votre PER. Cela veut dire que vous devez tenir compte d’un certain effort d’épargne pendant toute la durée de votre vie active

Par ailleurs, l’âge est un facteur déterminant dans la préparation de vos vieux jours : 

• si vous êtes jeune, vous pouvez souscrire à des contrats dynamiques, c’est-à-dire risqués, en contrepartie d’un rendement élevé. Le but est de capitaliser de manière conséquente pendant les premières années de votre souscription, puis de réduire progressivement vos versements au fur et à mesure que vous approchez de la retraite
• si vous êtes proche de votre passage à la retraite, réduisez impérativement les risques. En effet, votre capital doit être sécurisé. Certains assureurs sont réticents quant à l’ouverture d’un PER par des épargnants de 60 ans et plus, car leur épargne n’aura pas eu le temps de donner leur fruit, en plus de devoir la réinvestir sur des supports peu rémunérateurs, tels que les fonds en euros

 

Comment alimenter votre Plan ?

De multiples possibilités vous permettent d’alimenter votre épargnePlanifier l'alimentation de son plan d'épargne retraite (PER) est primordial pour atteindre vos objectifs de retraite. Le PER est en effet destiné à générer des revenus complémentaires jusqu’à votre décès, sous forme de rentes viagères. Cependant, la sortie totale en capital est aussi autorisée.   L’alimentation du PER tiendra compte de ces critères Ces critères seront à [...]

La réduction d’impôt sous Girardin industriel est de 115% en moyenne du montant investi et vous en bénéficiez dès l’année N+1 – c’est-à-dire après votre première déclaration annuelle. À l’extinction de la période d’engagement, un rachat symbolique du matériel industriel est réalisé par l’entreprise ultramarine.

 

La loi Girardin IS pour financer des projets de logement social neuf

Ce dispositif est destiné à ceux souhaitant soutenir le secteur de l’immobilier social neuf en outremer, et il est ouvert aux personnes morales. En effet, sa vocation est de réduire leur impôt sur les sociétés (IS). Le mécanisme : l’investisseur finance la sortie de terre d’immeubles de logement collectif neufs en outremer. Les locataires sont des personnes à revenus modestes, et l’accès à ces logements se fait donc sous conditions de ressources. Un bailleur social agréé se charge de la gestion locative. La durée d’engagement pour l’investisseur est de 6 ans.

En ce qui concerne le taux de la réduction fiscale qui est aussi calculé sur la base du montant investi, celui-ci est en moyenne de 40% à 42%. À la fin de la période de 6 ans, l’investisseur récupère le bien immobilier pour une exploitation en pleine propriété. Il aura alors profité non seulement des loyers, mais aussi d’une réduction de son IS.

Pour ces deux dispositifs Girardin, le montage d’une société de portage est requise et les investisseurs en deviennent obligatoirement associés.

 

La loi Pinel outremer pour financer des projets de logements neufs

Ce dispositif fonctionne comme le Pinel classique : le but est de financer la sortie de terre d’immeubles neufs pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le calcul des loyers se base sur les ressources des locataires, en tenant compte d’un plafond.

Le Pinel outremer classique donne lieu à une réduction d’impôt de 20% (6 ans), 23% (9 ans) et 25% (12 ans). Le Pinel Plus outremerRéduire votre impôt sur le revenu est une alternative très intéressante pour optimiser votre patrimoine et augmenter votre pouvoir d’achat grâce aux économies fiscales réalisées. Il existe de multiples solutions pour amoindrir cette charge si vous êtes un résident fiscal français Et si vous souhaitez particulièrement intervenir en outremer, voici les différentes possibilités :    La [...]

PER individuel – sachant que ce placement contient aussi un PER collectif et un PER catégoriel, présentant, eux aussi, leurs avantages fiscaux respectifs.

 

Deux options possibles pour profiter des avantages fiscaux

Le PER propose 2 options : 

Première option : bénéficier de l’avantage fiscal pendant toute la phase d’épargne : les versements que vous placez dans votre Plan sont déductibles de votre impôt sur le revenu. Ainsi, en alimentant votre PER, vous êtes non seulement exonéré d’impôt, mais vous allégez aussi votre IR.

Ce qu’il faut retenir : vous pouvez alimenter votre Plan sans limite de montant. Cependant, la réduction d’impôt est plafonnée. Ce plafond tient compte du taux de 10% des revenus d’activité professionnelle nets de frais – et compte tenu d’une limite par rapport au PASS de l’année précédente.

Les conséquences de la jouissance des avantages fiscaux à l’entrée : la sortie en capital est pleinement taxée, tandis que le régime en cas de sortie en rente est celui de la rente viagère à titre gratuit.

Cette option : pour qui ? Du fait de cette possibilité de défiscaliser tout au long de la période de détention de votre PER, le Plan est ainsi fait pour les épargnants fortement imposés. Si ces derniers n’ont pas beaucoup d'impôts à payer, il vaut alors mieux réserver les avantages pour la sortie, que ce soit en rente ou en capital, ce que nous examinerons dans le prochain paragraphe.

 

Seconde option : bénéficier de l’avantage fiscal à la sortie. Cela veut dire que vous renoncez à la déduction du montant des sommes versées afin de profiter d’une exonération d’impôt au moment de votre départ à la retraite – ou en cas de sortie anticipée comme expliqué plus bas.

Cette option : pour qui ? Si vous payez peu d’impôt et que leur montant est inférieur à vos versements, vous pouvez demander à profiter de la jouissance des avantages à la sortie.

Les conséquences de la renonciation aux avantages fiscaux à l’entrée : seuls les produits du capital sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU)Le Plan d’épargne retraite commence à séduire de plus en plus et doit son succès à sa flexibilité par rapport aux autres placements pour la retraite – qui d’ailleurs, ne sont plus commercialisés. Parmi les paramètres caractérisant cette flexibilité : la fiscalité. Nous aborderons ici celle du PER individuel – sachant que ce placement contient aussi un PER collectif et un PER catégoriel, [...]

pour garantir votre réduction d’impôt qui fait partie des avantages principaux de la loi Pinel.

 

Rappel sur la défiscalisation immobilière Pinel

Afin de comprendre le cœur du sujet, rappelons ce qu’est la défiscalisation immobilière Pinel. Vous achetez et faites louer le bien immobilier qui sera occupé en tant que résidence principale du locataire. La contrepartie est une réduction d’impôt qui est fonction des durées d’engagement comme susmentionné, et qui est la suivante :

• si l’investissement a lieu en 2023 : 10.5%, 15% et 17.5%
• si celui-ci intervient en 2024 : 9%, 12% et 14%. Le dispositif s’éteint définitivement le 31 décembre 2024
• si vous optez pour le Pinel Plus, dont les exigences sont plus contraignantes, vous bénéficiez d’un plus intéressant taux de défiscalisation : 12%, 18% ou 21%

Plusieurs conditions d’éligibilité s’appliquent : 

• un appartement neuf acquis en VEFA auprès d’un promoteur immobilier – et qui fait partie d’un immeuble de logement collectif
• un emplacement dans une des communes de la zone A Bis, A ou B1
• des plafonds à respecter : celui des loyers par zone, celui des ressources des locataires, de même que le montant maximal de l’investissement (5 500m²/ an ou 300 000 euros par an)

 

Choisissez un appartement de moyenne surface

Les appartements de type T2 ou T3 sont les plus recherchés et d’ailleurs les plus faciles à mettre en location. Quant à ceux de type T4 et T5, ils sont plus rentables si vous vous tournez vers la colocation – qui est autorisée avec la loi Pinel. Ces deux options présentent toutes deux leurs avantages et leurs inconvénients. Avec les T4 et les T5 par exemple, vous pouvez appliquer des loyers plus élevés sachant que vous considérez les plafonds pour les locataires – et non pour un seul locataire. Le bémol : si l’un d’entre eux résilie son bail, les loyers que vous percevez subissent une baisse.

 

Calculez le juste loyer

Nous avons parlé plus haut de plafonds à respecter et ceux-ci doivent entrer en compte dans le calcul du loyer que vous allez appliquer. Cela veut dire que vous devez être vigilant à ne pas vous retrouver avec un loyer décoté ou, à l’inverse, surcoté.

Le calcul n’est pas aisé, compte tenu de plusieurs paramètres qui entrent en compte afin d’atteindre un bon rendement, en plus d’une rentabilité finale intéressante. Ces paramètres sont, par exemple, le coût de l’acquisition, de même que le nombre de mètres carrés habitables. Renseignez-vous également sur l’Indice de révision des loyers (IRL)Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif sous la loi Pinel, vous devez vous engager sur une durée prédéfinie par la loi et, par conséquent, vous assurer que le bien est loué pendant toute cette période. Celle-ci est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon vos convenances, afin de vous faire profiter de 3 taux différents – nous y reviendrons. Important donc de verrouiller votre investissement sur la période choisie et [...]