Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif sous la loi Pinel, vous devez vous engager sur une durée prédéfinie par la loi et, par conséquent, vous assurer que le bien est loué pendant toute cette période. Celle-ci est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon vos convenances, afin de vous faire profiter de 3 taux différents – nous y reviendrons. Important donc de verrouiller votre investissement sur la période choisie et ce, sans risque pour garantir votre réduction d’impôt qui fait partie des avantages principaux de la loi Pinel.
Rappel sur la défiscalisation immobilière Pinel
Afin de comprendre le cœur du sujet, rappelons ce qu’est la défiscalisation immobilière Pinel. Vous achetez et faites louer le bien immobilier qui sera occupé en tant que résidence principale du locataire. La contrepartie est une réduction d’impôt qui est fonction des durées d’engagement comme susmentionné, et qui est la suivante :
- si l’investissement a lieu en 2023 : 10.5%, 15% et 17.5%
- si celui-ci intervient en 2024 : 9%, 12% et 14%. Le dispositif s’éteint définitivement le 31 décembre 2024
- si vous optez pour le Pinel Plus, dont les exigences sont plus contraignantes, vous bénéficiez d’un plus intéressant taux de défiscalisation : 12%, 18% ou 21%
Plusieurs conditions d’éligibilité s’appliquent :
- un appartement neuf acquis en VEFA auprès d’un promoteur immobilier – et qui fait partie d’un immeuble de logement collectif
- un emplacement dans une des communes de la zone A Bis, A ou B1
- des plafonds à respecter : celui des loyers par zone, celui des ressources des locataires, de même que le montant maximal de l’investissement (5 500m²/ an ou 300 000 euros par an)
Choisissez un appartement de moyenne surface
Les appartements de type T2 ou T3 sont les plus recherchés et d’ailleurs les plus faciles à mettre en location. Quant à ceux de type T4 et T5, ils sont plus rentables si vous vous tournez vers la colocation – qui est autorisée avec la loi Pinel. Ces deux options présentent toutes deux leurs avantages et leurs inconvénients. Avec les T4 et les T5 par exemple, vous pouvez appliquer des loyers plus élevés sachant que vous considérez les plafonds pour les locataires – et non pour un seul locataire. Le bémol : si l’un d’entre eux résilie son bail, les loyers que vous percevez subissent une baisse.
Calculez le juste loyer
Nous avons parlé plus haut de plafonds à respecter et ceux-ci doivent entrer en compte dans le calcul du loyer que vous allez appliquer. Cela veut dire que vous devez être vigilant à ne pas vous retrouver avec un loyer décoté ou, à l’inverse, surcoté.
Le calcul n’est pas aisé, compte tenu de plusieurs paramètres qui entrent en compte afin d’atteindre un bon rendement, en plus d’une rentabilité finale intéressante. Ces paramètres sont, par exemple, le coût de l’acquisition, de même que le nombre de mètres carrés habitables. Renseignez-vous également sur l’Indice de révision des loyers (IRL) afin d’anticiper la revalorisation que vous mentionnerez dans le bail locatif, étant donné que cet IRL est fonction de l’inflation.
Ficelez votre bail locatif
La signature du bail avec votre locataire est une étape cruciale et elle doit être bien préparée. Il va de soi que vous devez avant tout sélectionner un locataire dont la solvabilité est garantie. Fidélisez-le en proposant avant tout un logement attractif – qui sera loué nu, pour rappel. Celui-ci sera attractif dans le sens où il aura été construit dans un environnement de qualité tout en profitant de la proximité de toutes les commodités.
Songez aussi à souscrire à une assurance loyers impayés – qui est facultative, mais recommandée. Si vous pensez réunir les paramètres susmentionnés, vous pouvez vous passer de la souscription à cette assurance.
