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La région francilienne pour faire du Pinel : ce qu’il faut analyser avant d’investir

profiter de la défiscalisation qui y est associée grâce au Pinel Plus. De nombreux programmes sont proposés par les promoteurs, sachant que les offres dans le secteur de l’immobilier social demeurent insuffisantes. Si votre objectif est d’investir en Île-de-France, voici ce qu’il faut analyser pour faire du Pinel (avant fin 2024) ou du Super Pinel, de même que les points de vigilance à scruter avant de vous lancer.

 

Rappel sur la tension locative en région parisienne

Le marché locatif en Île-de-France est caractérisé par un déséquilibre important :

  • la demande est soutenue par la forte attractivité de la région qui concentre de nombreux emplois, établissements d'enseignement supérieur et centres culturels
  • de l'autre côté, l'offre de logements locatifs peine à suivre, en raison de l’insuffisance des constructions et de la transformation de nombreux locaux pour favoriser l’accession à la propriété.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la loi Pinel a été conçue : inciter les investisseurs à faire sortir de terre des immeubles à usage de logements sociaux et détendre le marché immobilier.

Toujours est-il qu’il existe des disparités géographiques considérables et que la tension locative n'est pas homogène sur l'ensemble de la région parisienne. La ville de Paris est la plus tendue, suivie des communes de la petite couronne. La situation est moins tendue dans la grande couronne, mais les loyers y sont tout de même en hausse.

 

Des loyers élevés et un accès au logement difficile

Ce déséquilibre entre l'offre et la demande est à l’origine des loyers élevés qui atteignent des niveaux records dans certains quartiers. Cette situation rend l'accès au logement particulièrement difficile pour les ménages modestes, les étudiants et les jeunes actifs.

La loi Pinel exerce ainsi son champ d’action sur la considération des revenus des locataires. En effet, la mise en location tient compte du revenu fiscal de référence (RFR)Le dispositif Pinel, dont le succès n’est plus à démontrer, tire sa révérence le 31 décembre 2024. Cependant, ceux qui souhaitent soutenir l’immobilier neuf en format logements sociaux pourront encore profiter de la défiscalisation qui y est associée grâce au Pinel Plus. De nombreux programmes sont proposés par les promoteurs, sachant que les offres dans le secteur de l’immobilier social demeurent [...]

Investir et défiscaliser en outremer : le point sur les agréments fiscaux Girardin industriel

d’investir dans des projets industriels outre-mer.

Deux types d’opérations peuvent être montées : celles de plein droit et celles avec agrément. Avant de nous y intéresser, résumons brièvement le mécanisme du dispositif.

 

Financer un matériel industriel et s’engager sur 5 ans

Plusieurs investisseurs s’associent pour financer l'acquisition d’un matériel industriel. Leurs apports sont collectés par une société de portage (SNC ou SAS), puis les fonds sont injectés dans l'acquisition proprement dite. Le matériel est alors mis en location auprès d'une entreprise locale en outremer, dont la durée du bail locatif est de 5 ans. L’objectif est de lui faire profiter de conditions allégées afin de l'accompagner dans son processus de démarrage et jusqu’à ce qu’elle atteigne une certaine maturité qui est de 5 ans. Le rachat du matériel par cette dernière s’effectue ensuite à la fin de cet engagement.

En ce qui concerne l’investisseur, l’intérêt de la souscription au dispositif est purement d’ordre fiscal : le taux de défiscalisation est de 112% à 118%, voire plus, du montant de son apport. Tous les associés doivent respecter la période d’engagement susmentionnée. Pour l’investisseur, le non-respect entraîne une rétrocession des gains d’impôts perçus – qui, pour rappel, sont versés en une seule fois dès la déclaration d’impôt de la première année.

Outre les atouts fiscaux que nous venons d’aborder, notons que le dispositif Girardin industriel est aussi avantageux sur d’autres points : 

  • un investissement accessible : l’investisseur souscrit de manière directe, mais il a aussi la possibilité d’opter pour la souscription indirecte en achetant des parts de sociétés
  • un investissement solidaire : celui-ci permet de soutenir le développement économique des territoires d'outre-mer
  • un investissement éthique : les projets financés respectent des critères environnementaux et sociaux.

Quelques points de vigilance :

L’investissement étant réalisé par le biais d’une société de personnes, les risques de perte et ceux liés à l’engagement par rapport à l’endettement sont présents. Ce, notamment pour les formes sociétales de type SNC (société en nom collectif)Vous êtes un contribuable fortement imposé souhaitant donner un sens à votre investissement ? Et si vous souteniez l’économie en outremer ? Le dispositif Girardin industriel est un dispositif se traduisant par votre participation au soutien d’entreprises basées dans les DROM COM, en contrepartie d’une très importante réduction de votre impôt sur le revenu. Plus précisément, il est question d’investir [...]

Plan d’épargne retraite : planifier son alimentation et l’utilisation de l’épargne accumulée

retraites de base et complémentaire (issues du système par répartition du gouvernement) sont élevées, alors vous pouvez fixer un objectif d’épargne plus ou moins raisonnable par le biais de votre PER
  • si, en revanche, vous pensez que vos pensions seront faibles, songez à remédier à cette carence en fixant des objectifs ambitieux par le biais de votre PER. Cela veut dire que vous devez tenir compte d’un certain effort d’épargne pendant toute la durée de votre vie active
  • Par ailleurs, l’âge est un facteur déterminant dans la préparation de vos vieux jours : 

    • si vous êtes jeune, vous pouvez souscrire à des contrats dynamiques, c’est-à-dire risqués, en contrepartie d’un rendement élevé. Le but est de capitaliser de manière conséquente pendant les premières années de votre souscription, puis de réduire progressivement vos versements au fur et à mesure que vous approchez de la retraite
    • si vous êtes proche de votre passage à la retraite, réduisez impérativement les risques. En effet, votre capital doit être sécurisé. Certains assureurs sont réticents quant à l’ouverture d’un PER par des épargnants de 60 ans et plus, car leur épargne n’aura pas eu le temps de donner leur fruit, en plus de devoir la réinvestir sur des supports peu rémunérateurs, tels que les fonds en euros

     

    Comment alimenter votre Plan ?

    De multiples possibilités vous permettent d’alimenter votre épargnePlanifier l'alimentation de son plan d'épargne retraite (PER) est primordial pour atteindre vos objectifs de retraite. Le PER est en effet destiné à générer des revenus complémentaires jusqu’à votre décès, sous forme de rentes viagères. Cependant, la sortie totale en capital est aussi autorisée.   L’alimentation du PER tiendra compte de ces critères Ces critères seront à [...]

    Comment investir en outremer pour réduire vos impôts en 2024 ?

    La réduction d’impôt sous Girardin industriel est de 115% en moyenne du montant investi et vous en bénéficiez dès l’année N+1 – c’est-à-dire après votre première déclaration annuelle. À l’extinction de la période d’engagement, un rachat symbolique du matériel industriel est réalisé par l’entreprise ultramarine.

     

    La loi Girardin IS pour financer des projets de logement social neuf

    Ce dispositif est destiné à ceux souhaitant soutenir le secteur de l’immobilier social neuf en outremer, et il est ouvert aux personnes morales. En effet, sa vocation est de réduire leur impôt sur les sociétés (IS). Le mécanisme : l’investisseur finance la sortie de terre d’immeubles de logement collectif neufs en outremer. Les locataires sont des personnes à revenus modestes, et l’accès à ces logements se fait donc sous conditions de ressources. Un bailleur social agréé se charge de la gestion locative. La durée d’engagement pour l’investisseur est de 6 ans.

    En ce qui concerne le taux de la réduction fiscale qui est aussi calculé sur la base du montant investi, celui-ci est en moyenne de 40% à 42%. À la fin de la période de 6 ans, l’investisseur récupère le bien immobilier pour une exploitation en pleine propriété. Il aura alors profité non seulement des loyers, mais aussi d’une réduction de son IS.

    Pour ces deux dispositifs Girardin, le montage d’une société de portage est requise et les investisseurs en deviennent obligatoirement associés.

     

    La loi Pinel outremer pour financer des projets de logements neufs

    Ce dispositif fonctionne comme le Pinel classique : le but est de financer la sortie de terre d’immeubles neufs pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le calcul des loyers se base sur les ressources des locataires, en tenant compte d’un plafond.

    Le Pinel outremer classique donne lieu à une réduction d’impôt de 20% (6 ans), 23% (9 ans) et 25% (12 ans). Le Pinel Plus outremerRéduire votre impôt sur le revenu est une alternative très intéressante pour optimiser votre patrimoine et augmenter votre pouvoir d’achat grâce aux économies fiscales réalisées. Il existe de multiples solutions pour amoindrir cette charge si vous êtes un résident fiscal français Et si vous souhaitez particulièrement intervenir en outremer, voici les différentes possibilités :    La [...]

    Gérez votre fiscalité avec le PER retraite, quel que soit votre degré d’imposition

    PER individuel – sachant que ce placement contient aussi un PER collectif et un PER catégoriel, présentant, eux aussi, leurs avantages fiscaux respectifs.

     

    Deux options possibles pour profiter des avantages fiscaux

    Le PER propose 2 options : 

    Première option : bénéficier de l’avantage fiscal pendant toute la phase d’épargne : les versements que vous placez dans votre Plan sont déductibles de votre impôt sur le revenu. Ainsi, en alimentant votre PER, vous êtes non seulement exonéré d’impôt, mais vous allégez aussi votre IR.

    Ce qu’il faut retenir : vous pouvez alimenter votre Plan sans limite de montant. Cependant, la réduction d’impôt est plafonnée. Ce plafond tient compte du taux de 10% des revenus d’activité professionnelle nets de frais – et compte tenu d’une limite par rapport au PASS de l’année précédente.

    Les conséquences de la jouissance des avantages fiscaux à l’entrée : la sortie en capital est pleinement taxée, tandis que le régime en cas de sortie en rente est celui de la rente viagère à titre gratuit.

    Cette option : pour qui ? Du fait de cette possibilité de défiscaliser tout au long de la période de détention de votre PER, le Plan est ainsi fait pour les épargnants fortement imposés. Si ces derniers n’ont pas beaucoup d'impôts à payer, il vaut alors mieux réserver les avantages pour la sortie, que ce soit en rente ou en capital, ce que nous examinerons dans le prochain paragraphe.

     

    Seconde option : bénéficier de l’avantage fiscal à la sortie. Cela veut dire que vous renoncez à la déduction du montant des sommes versées afin de profiter d’une exonération d’impôt au moment de votre départ à la retraite – ou en cas de sortie anticipée comme expliqué plus bas.

    Cette option : pour qui ? Si vous payez peu d’impôt et que leur montant est inférieur à vos versements, vous pouvez demander à profiter de la jouissance des avantages à la sortie.

    Les conséquences de la renonciation aux avantages fiscaux à l’entrée : seuls les produits du capital sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU)Le Plan d’épargne retraite commence à séduire de plus en plus et doit son succès à sa flexibilité par rapport aux autres placements pour la retraite – qui d’ailleurs, ne sont plus commercialisés. Parmi les paramètres caractérisant cette flexibilité : la fiscalité. Nous aborderons ici celle du PER individuel – sachant que ce placement contient aussi un PER collectif et un PER catégoriel, [...]

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