Le dispositif Pinel, dont le succès n’est plus à démontrer, tire sa révérence le 31 décembre 2024. Cependant, ceux qui souhaitent soutenir l’immobilier neuf en format logements sociaux pourront encore profiter de la défiscalisation qui y est associée grâce au Pinel Plus. De nombreux programmes sont proposés par les promoteurs, sachant que les offres dans le secteur de l’immobilier social demeurent insuffisantes. Si votre objectif est d’investir en Île-de-France, voici ce qu’il faut analyser pour faire du Pinel (avant fin 2024) ou du Super Pinel, de même que les points de vigilance à scruter avant de vous lancer.
Rappel sur la tension locative en région parisienne
Le marché locatif en Île-de-France est caractérisé par un déséquilibre important :
- la demande est soutenue par la forte attractivité de la région qui concentre de nombreux emplois, établissements d'enseignement supérieur et centres culturels
- de l'autre côté, l'offre de logements locatifs peine à suivre, en raison de l’insuffisance des constructions et de la transformation de nombreux locaux pour favoriser l’accession à la propriété.
C’est d’ailleurs la raison pour laquelle la loi Pinel a été conçue : inciter les investisseurs à faire sortir de terre des immeubles à usage de logements sociaux et détendre le marché immobilier.
Toujours est-il qu’il existe des disparités géographiques considérables et que la tension locative n'est pas homogène sur l'ensemble de la région parisienne. La ville de Paris est la plus tendue, suivie des communes de la petite couronne. La situation est moins tendue dans la grande couronne, mais les loyers y sont tout de même en hausse.
Des loyers élevés et un accès au logement difficile
Ce déséquilibre entre l'offre et la demande est à l’origine des loyers élevés qui atteignent des niveaux records dans certains quartiers. Cette situation rend l'accès au logement particulièrement difficile pour les ménages modestes, les étudiants et les jeunes actifs.
La loi Pinel exerce ainsi son champ d’action sur la considération des revenus des locataires. En effet, la mise en location tient compte du revenu fiscal de référence (RFR) afin de calculer le loyer à appliquer, car il ne doit pas dépasser les plafonds déterminés par la loi. Ces plafonds considèrent non seulement les ressources du locataire, mais aussi la composition de son foyer fiscal. De même, en Île-de-France, les loyers ne doivent pas dépasser 18.89 euros/m², cette région appartenant à la zone A Bis du découpage réalisé par le ministère de la Cohésion des territoires.
Quelques indicateurs sur le prix de l’immobilier francilien
Les prix varient considérablement d'un département à l'autre et d'une ville à l'autre. Paris est la ville la plus chère, avec un prix moyen de 9 403 €/m² pour un appartement en logement collectif. Les prix sont également élevés dans les Hauts-de-Seine (9 403 €/m²) et le Val-de-Marne (7 497 €/m²), tandis qu’ils sont relativement accessibles en Seine-et-Marne (4 060 €/m²) et en Essonne (4 298 €/m²). En bref, le prix moyen au mètre carré d'un appartement neuf est de 6 341 € en avril 2024.
Quel potentiel de valorisation pour investir sous Pinel en Île-de-France ?
L'Île-de-France, pôle économique majeur en Europe, se distingue par un dynamisme économique remarquable. Elle est caractérisée par un dynamisme porté par la présence de nombreux sièges sociaux d'entreprises internationales, d'institutions financières et d'organismes de recherche. De nombreux pôles de recherche et d'innovation de renommée internationale y sont implantés. Ce qui favorise l'émergence de nouvelles technologies et le développement d'entreprises innovantes. La région francilienne génère également une très forte attractivité internationale, étant une destination privilégiée pour les investisseurs étrangers. Le potentiel de valorisation d’un bien immobilier y est ainsi particulièrement intéressant.
